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空きオフィスを住居ヘコンバージョンする

街を歩いていると空きオフィスが結構多いことを実際目にする機会も多いのではないでしょうか。
築古の小型ピルで、ちょっと場所が悪ければ、山の手の内側でも坪9000円以下であったり、大型の新築オフィスでもフリーレント6ヶ月、さらには都内の宅建業者すべてにテレアポ
をして事務所物件のテナント付けを営業している会社があるなど、事務所物件は、大小問わず空室に困っていることが多いようです。

事務所系の賃貸市場は、景気との相関が高く、景気が悪くなると、坪いくらなら借りる、借りない、という以前に、そもそも新規開業案件が少ないという状況に陥り、こうなると、事務所系の賃貸市場の冷え込みは相当厳しくなってきます。
その一方で、価格を下げさえすれば、学生、外国人、シェアハウスなども含め、住居系は基本的な住居需要が常時存在するため、テナントを手堅く付けやすい傾向があります。
そこで、多くの人が事務所や倉庫であった物件を、居住用にコンバージョンすることを考えるようになっています。

自主管理という方法を取る場合の留意点

比較的自由になる時聞が多い投資家や、自宅から通える圏内の物件しか買わない投資家の方などには、管理会社を介さない、自主管理で十分かもしれません。
ただし、築古物件の場合は、細かな修繕が多く発生することに加えて、入居者の属性も悪くなりやすい傾向がありますので、こういった自主管理を実行する場合には、ある程度のトラブル対応に時間を割くことは、見積もっておく必要があるでしょう。
特に、退去立ち会いや敷金精算は、管理契約がない場合、オーナーが実務を取り仕切らなければなりません。
東京都であれば、賃貸住宅紛争防止条例(東京ルール)などの理解が必要になり、入居者との折衝も発生して手聞が掛かります。
実務的なやりとりに自信がなければ、賃貸専門業者に退去精算実務のみ有償で依頼するという方法もありますし、次回の募集を委託するのとセットで頼み込んでお願いしてしまうという方法をとることもできるでしょう。
現実的には、トラブル対応で月に2日も3日も現場に行くようなことが続くのであれば、管理会社に業務委託するのも費用対効果を考えれば悪くありません。
逆に、そこまで頻繁に現場に行く必要がない安定した物件であれば、日頃から仲の良い不動産業者を近隣に作ってあれば、そこの業者に頼んで様子を見に行ってもらい、彼に後日ランチをごちそうするなどして、何かしらお返しするというやり方をするのがうまいやり方かもしれません。

不動産投資の落とし穴

ここにきて、全国にある住宅ローン相談窓口などで不動産投資の失敗に関する相談が増えたそうです。

2000年代に入って、低金利を背景に不動産投資のブームが起こりました。

今も不動産投資よりも安定的な利回りを確保できる投資商品が金融市場に出てこないというのもあり、不動産投資熱が冷めたとはいいきれません。

とはいえ、個人投資家が巻き込まれた不動産投資トラブルのニュースが目立つのも事実です。

想定していた賃料を確保できないとか、空室が埋まらないなどの、表面利回りと実質利回りの差が大きすぎるとか、仲介業者が消えたとか、入居者に夜逃げされることだってあります。その上、大家側がリフォームをするのは当たり前になってしまい、更新料や敷金がうまみになるわけでもない。実質的な利益どころか、赤字を抱える羽目になる人もいます。

また、管理業務に手を焼く人も多く、大家業が向いているかどうかも、不動産投資の検討材料になっているといえます。

とはいえ、低金利は続き、不動産投資をする個人投資家は増え続けています。

その上、地価の高騰、アパート専門業者の急増もあって、土地を見つけるのは大変になってきました。

不動産業者の猛烈営業は健在で、不動産投資を勧める甘い言葉も巧みになっています。

不動産業は、売り手と買い手の情報格差が大きいといわれる業界。

入居率99%とうたわれていても、その裏で巧みな情報操作や数字を作っていたりするのです。

個人投資家が情報を得るには、地道な努力と人間性がとても大事です。

仲介業者も人間です。

良い情報を得たければ、良い人となり良い人と縁を作っていくこと。

最初は、とにかく情報を集め、熱くならずに物件を検討し、よきアドバイザーとして仲介業者と付き合うことを目標としましょう。